10 ans, 10 questions : « La discipline l'emporte sur l'euphorie », entretien avec le Dr Christoph Zaborowski

Le Dr Christoph Zaborowski est président du comité d'investissement de la fondation d'investissement Seraina et membre du conseil d'administration de Seraina Real Estate AG. En tant que principal actionnaire et président du conseil d'administration de REFL Invest AG, membre du conseil d'administration d'autres entreprises et membre du comité immobilier d'une grande caisse de retraite, il allie la vision de l'entrepreneur à celle de l'investisseur institutionnel. Cette perspective indépendante rend ses analyses particulièrement précieuses. Au cours de cet entretien, il aborde l’art de rester discipliné sur des marchés en surchauffe, la véritable création de valeur comme alternative à la simple gestion, et explique pourquoi, en fin de compte, ce sont toujours les personnes qui font la différence.

Même si j’ai moi-même une formation en évaluation et que j’ai sans doute une approche plutôt analytique, mon premier regard est plutôt émotionnel. Où se situe le projet, de quel type de projet s’agit-il, comment se présente son emplacement ? Dans un premier temps, non pas d’un point de vue économique, mais pour savoir s’il me plaît et m’intéresse. Viennent ensuite les aspects analytiques : quels sont les opportunités et les risques liés à l’emplacement ? Quel est le rendement visé, et les revenus et coûts sont-ils réalistes ? La suite du processus aborde les thèmes classiques de la due diligence ainsi que les risques spécifiques potentiels, tels que les sites contaminés, les oppositions ou les chances d’obtenir un permis de construire.

Le plus délicat, ce sont les marchés en surchauffe. D'un côté, les investisseurs veulent placer leur capital, ce qui nécessite donc des achats pour constituer leur portefeuille ; de l'autre, les prix atteignent des sommets vertigineux. Pour un comité d’investissement, il est alors a priori facile soit de tout rejeter au motif que les rendements sont trop faibles ou que les prix sont trop élevés, soit de tout approuver, car on a absolument besoin de biens d’investissement. Dans cette phase, il faut faire preuve de discipline pour examiner chaque projet avec d’autant plus de rigueur afin d’évaluer sa viabilité à long terme.

Je fais partie de la Fondation d'investissement Seraina depuis sa « création ». Accompagner et contribuer à façonner un nouveau projet, qu'il s'agisse d'un bien immobilier, d'une entreprise ou d'un projet, dès ses débuts, m'a toujours semblé plus intéressant que de « simplement » rejoindre une structure déjà bien établie.

La capacité, malgré toutes les difficultés (début en tant que petite fondation de placement axée sur ce qui était alors considéré comme « exotique » : développement, inversion des taux d’intérêt et bouleversements géopolitiques) d’attirer sans cesse de nouveaux collaborateurs motivés, de créer une atmosphère très agréable et personnalisée, et d’être un partenaire fiable pour les investisseurs.

Il s'agit de deux marchés qui présentent actuellement des différences fondamentales en termes de climat de marché. En Suisse, malgré tous les risques mondiaux et un ralentissement de la croissance économique, le marché immobilier est marqué par un climat général d'optimisme. La demande est particulièrement forte dans le secteur résidentiel. En Allemagne également, il faudrait construire beaucoup plus de logements, et les loyers augmentent dans de nombreuses régions, mais le climat est très morose depuis le revirement des taux d'intérêt. Les marchés des transactions et de la promotion immobilière sont actuellement au point mort.

Pour la plupart des caisses de retraite, la priorité en matière de placements immobiliers réside dans l'obtention de rendements stables et constants. Elles sont conscientes des risques liés à un investissement immobilier, ce qui rend d'autant plus important pour elles de pouvoir compter sur un partenaire fiable. Une communication honnête et transparente de la part du partenaire immobilier est donc indispensable.

Il y a dix à quinze ans, le développement durable n'intéressait que quelques investisseurs. Puis est venue une période où tout le monde s'est mis au vert et a fièrement communiqué sur ses programmes de développement durable. Entre-temps, l’engouement pour ce sujet s’est quelque peu refroidi, même s’il n’a heureusement pas complètement disparu de l’ordre du jour. Un approvisionnement énergétique à faibles émissions de CO₂ et des matériaux durables vont désormais de soi pour beaucoup. Malheureusement, des réglementations excessivement complexes et des obligations de reporting exagérées suscitent régulièrement des réactions de rejet.

Le calme ne reviendra pas. La Suisse s’était habituée à de longs cycles : les années 90 ont été marquées par la crise immobilière, suivie de vingt ans de croissance. Pour ma part, je suis convaincu que nous devons nous habituer à des chocs plus fréquents, mais plus courts. La volatilité va s’accentuer.

Quel que soit le secteur d'activité, la région du monde ou la conjoncture économique : au final, tout repose toujours sur les personnes impliquées. Dans quelle mesure une équipe travaille-t-elle bien ensemble ? Dans quelle mesure l'organisation est-elle capable de gérer les crises et les critiques, qu'elles soient internes ou externes ? Les membres de l'équipe se soutiennent-ils mutuellement ou se mettent-ils des bâtons dans les roues ?

Travailler au sein d'un comité d'investissement, d'un conseil d'administration ou d'un comité consultatif est un échange constant de savoir-faire. J'apprends moi-même quelque chose à chaque réunion et j'espère que mes collègues peuvent eux aussi apprendre régulièrement quelque chose de moi. C'est un vrai plaisir de travailler avec mes collègues.