10 Jahre, 10 Fragen: «Disziplin schlägt Euphorie», im Gespräch mit Dr. Christoph Zaborowski
Seit zehn Jahren steht Seraina Invest für eine klare Idee: Werte entstehen nicht im Boom, sondern durch Disziplin, Erfahrung und den Mut, Projekte von Anfang an mitzugestalten. Im Rahmen der Jubiläumsserie «10 Jahre, 10 Fragen» kommen Persönlichkeiten zu Wort, die Seraina auf diesem Weg begleiten.
Dr. Christoph Zaborowski ist Präsident des Investment Committee der Seraina Anlagestiftung und Mitglied des Verwaltungsrats der Seraina Real Estate AG. Als Haupteigentümer und Verwaltungsratspräsident der REFL Invest AG, Verwaltungsrat weiterer Unternehmen und Mitglied des Immobilienausschusses einer grossen Pensionskasse verbindet er die Sicht des Unternehmers mit jener des institutionellen Investors. Diese unabhängige Perspektive macht seine Einschätzungen besonders wertvoll. Im Gespräch spricht er über die Kunst, in überhitzten Märkten diszipliniert zu bleiben, über echte Wertschöpfung als Gegenentwurf zum blossen Verwalten und darüber, warum am Ende immer die Menschen den Unterschied machen.
1. Als Präsident des Investment Committee prägen Sie die Anlageentscheide der Seraina Anlagestiftung mit. Worauf richten Sie Ihren Blick zuerst, wenn ein neues Projekt zur Beurteilung vorliegt?
Obwohl ich selbst einen Bewertungshintergrund habe und sicher eher analytisch orientiert bin, ist der erste Blick eher emotional. Wo befindet sich das Projekt, um was für ein Projekt handelt es sich, wie ist die Mikrolage? Zunächst nicht aus ökonomischer Sicht, sondern im Sinne der Frage, ob es mich anspricht und interessiert. Dann kommen die analytischen Themen: Welches sind die Chancen und Risiken der Lage? Was ist die Zielrendite, und sind Erträge und Kosten realistisch? Im weiteren Prozess folgen die klassischen Due-Diligence-Themen und potenzielle Spezialrisiken wie Altlasten, Einsprachen oder die Chancen auf eine Baubewilligung.
2. Disziplin und Geduld gelten als Schlüssel für langfristigen Anlageerfolg. In welchen Momenten ist es am schwierigsten, diese Disziplin zu wahren?
Am heikelsten sind überhitzte Märkte. Auf der einen Seite wollen die Anleger ihr Kapital platzieren, es braucht daher Ankäufe im Portfolio, auf der anderen Seite steigen die Preise in schwindelerregende Höhen. Für ein Investment Committee ist es dann vermeintlich einfach, entweder alles abzulehnen mit der Begründung, die Renditen seien zu tief resp. die Preise zu hoch, oder alles durchzuwinken, weil man ja unbedingt Anlageobjekte braucht. In dieser Phase braucht es die Disziplin, jedes Objekt umso genauer auf seine Zukunftstauglichkeit hin anzuschauen.
3. Sie engagieren sich im Verwaltungsrat der Seraina Real Estate AG und als Präsident des Investment Committee. Was hat Sie ursprünglich überzeugt, diese Verantwortung zu übernehmen?
Ich bin seit der «Geburt» der Seraina Anlagestiftung dabei. Eine Neuentwicklung, sei es eine Immobilie oder ein Unternehmen bzw. Projekt, vom Start weg zu begleiten und mitzuprägen, war für mich schon immer interessanter, als «einfach» ein fertig gebautes Nest zu betreten.
4. Wenn Sie auf die vergangenen Jahre zurückblicken: Welche Entwicklung bei Seraina hat Sie am meisten beeindruckt?
Die Fähigkeit, über alle Schwierigkeiten hinweg (Start als kleine Anlagestiftung mit dem damals «exotischen» Fokus Entwicklung, Zinswende und geopolitische Verwerfungen) als Organisation immer wieder neue, motivierte Mitarbeiter anzuziehen, eine sehr angenehme und persönliche Atmosphäre zu schaffen und den Anlegern ein zuverlässiger Partner zu sein.
5. Sie kennen die Immobilienmärkte in der Schweiz und in Deutschland. Wo sehen Sie heute die spannendsten Chancen und wo die grössten Risiken?
Es sind zwei Märkte, die sich aktuell hinsichtlich der Marktstimmung fundamental unterscheiden. In der Schweiz herrscht am Immobilienmarkt trotz aller globalen Risiken und eingetrübten Wirtschaftswachstums eine optimistische Grundstimmung. Vor allem bei Wohnimmobilien ist die Nachfrage hoch. In Deutschland müssten ebenfalls viel mehr Wohnungen gebaut werden, und die Mieten steigen in vielen Regionen, aber die Stimmung ist seit der Zinswende sehr schlecht. Der Transaktions- und auch der Entwicklungsmarkt bewegen sich zurzeit kaum.
6. Als Mitglied des Immobilienausschusses einer grossen Pensionskasse kennen Sie die Investorenseite aus erster Hand. Was erwarten institutionelle Anleger heute von einem Immobilienpartner?
Für die meisten Pensionskassen stehen bei den Immobilienanlagen stabile und konstante Renditen im Vordergrund. Sie sind sich der Risiken eines Immobilieninvestments bewusst, und umso wichtiger ist ihnen ein zuverlässiger Partner. Ehrliche und transparente Kommunikation seitens des Immobilienpartners ist dementsprechend ein Muss.
7. Welche Rolle spielen Nachhaltigkeit und ESG inzwischen tatsächlich in der Anlageentscheidung, jenseits formaler Anforderungen?
Vor zehn bis fünfzehn Jahren war Nachhaltigkeit nur für wenige Investoren ein Thema. Dann kam eine Phase, in der jeder grün wurde und stolz Nachhaltigkeitsprogramme kommuniziert hat. Inzwischen ist das Thema wieder etwas abgekühlt, auch wenn es zum Glück nicht komplett von der Agenda verschwunden ist. CO2-arme Energieversorgung und nachhaltige Materialien sind für viele inzwischen eine Selbstverständlichkeit. Leider führen übermässig komplizierte Regulierungen und übertriebenes Reporting immer wieder zu Gegenbewegungen.
8. Worauf sollten sich Immobilieninvestoren in den kommenden zehn Jahren einstellen?
Ruhe wird nicht einkehren. Die Schweiz hatte sich an lange Zyklen gewöhnt: Die 90er-Jahre stehen für die Immobilienkrise, anschliessend folgten 20 Jahre Wachstum. Ich persönlich bin überzeugt, dass wir uns an häufigere, aber dafür kürzere Schocks gewöhnen müssen. Die Volatilität wird zunehmen.
9. Sie bewegen sich als Ökonom, Unternehmer und Verwaltungsrat in sehr unterschiedlichen Welten, von Schweizer Immobilien bis zu einem Weingut im argentinischen Mendoza. Was nehmen Sie aus der einen Welt für die andere mit?
Egal, in welcher Branche, in welcher Ecke der Welt oder in welcher Konjunkturphase man sich befindet: Am Schluss dreht es sich immer um die beteiligten Menschen. Wie gut arbeitet ein Team zusammen? Wie gut kann die Organisation mit Krisen und Kritik von innen und aussen umgehen? Unterstützt man sich oder blockiert man sich gegenseitig?
10. Was treibt Sie persönlich an, sich neben Ihren eigenen Unternehmen auch in Gremien wie jenem von Seraina zu engagieren?
Die Arbeit in einem Investment Committee, Verwaltungsrat oder Beratungsgremium ist ein ständiger Austausch von Know-how. Ich selbst lerne bei jeder Sitzung etwas dazu und hoffe, dass meine Kollegen auch von mir immer wieder etwas lernen können. Die Arbeit mit den Kollegen macht viel Spass.