Seraina Investment Foundation double son succès global
La fondation de placement spécialisée dans le développement de projets affiche pour 2025 un rendement de 6,6 % dans son portefeuille principal. Ce résultat s'explique principalement par des plus-values liées à l'avancement des projets et à la baisse des taux d'intérêt.
Au cours de l'exercice 2025, la Seraina Investment Foundation a plus que doublé le résultat global du groupe de placement Swiss Development Residential (SDR), le faisant passer de 37,7 millions de CHF à 84,4 millions de CHF. Dans le groupe de placement existant SIF Living ESG, il est passé de 3,2 millions à 7,9 millions de CHF. Sur l’ensemble des deux groupes de placement, les revenus locatifs nets ont atteint 21,07 millions de CHF, soit une hausse de près de 10 %. Les recettes des deux groupes ont toutefois évolué de manière opposée.
Au sein du groupe de placement SIF Living ESG, qui détient des biens immobiliers existants en excellent état, les revenus locatifs nets ont progressé de 89 % pour atteindre 4,37 millions de CHF, principalement grâce aux revenus générés tout au long de l'année par les biens immobiliers acquis l'année précédente. Le taux de créances locatives irrécouvrables a baissé de 3,88 % à 1,89 %. En revanche, au sein du SDR, qui investit dans des projets de développement et ne génère des loyers qu’à partir d’occupations temporaires et de bâtiments achevés, les revenus locatifs nets ont reculé de 13 % pour s’établir à 16,69 millions de CHF (année précédente : 19,19 millions). Dans le même temps, le taux de loyers impayés est passé de 13,19 % à 19,37 %. Ces deux chiffres n’ont toutefois qu’une valeur informative limitée pour les biens immobiliers en développement, car les revenus locatifs ne constituent pas ici le principal indicateur de performance.
Les plus-values, moteurs de rendement
Le rendement des placements du SDR a été largement soutenu par des variations de valeur non réalisées : celles-ci se sont élevées à 83,4 millions de CHF (année précédente : 34,5 millions) et, selon le rapport annuel, reflètent l'avancement des projets, la baisse des taux d'intérêt et l'ajustement des taux d'actualisation. Après déduction des impôts différés, il restait 76,3 millions de CHF (année précédente : 32,0 millions). Le résultat net réalisé du SDR s’est élevé à 2,8 millions de CHF, après une perte de 1,2 million l’année précédente. Cette amélioration s’explique notamment par la baisse des taux hypothécaires, qui sont passés de 5,0 millions à 3,5 millions de CHF. Dans le groupe de placement SIF Living ESG également, les évaluations ont augmenté de 4,2 millions de CHF (année précédente : 1,3 million). Le résultat net d'exploitation s'est élevé ici à 4,5 millions de CHF (année précédente : 1,9 million).
La valeur du portefeuille du SDR a augmenté pour atteindre 1,62 milliard de CHF (contre 1,48 milliard l'année précédente), tandis que celle du SIF Living ESG s'est élevée à 133,2 millions de CHF (contre 125,4 millions l'année précédente). L'actif net total de la fondation de placement s'est élevé à 1,45 milliard de CHF. Le ratio d'endettement du SDR a baissé de 23,18 % à 17,99 %.
Six nouveaux projets
Au cours de l'exercice sous revue, la fondation de placement a acquis six nouveaux projets à Zurich, Zollikon (ZH) et Langnau am Albis (ZH). Le portefeuille de SDR compte désormais 46 projets, dont 26 en cours de développement, sept en construction et sept en phase de réservation de terrains. À Vitznau (LU), 18 appartements en copropriété du projet «Südsicht» ont été achevés et, pour la plupart, remis à leurs propriétaires. La demande de permis de construire a été déposée pour la tour prévue à la Hohlstrasse à Zurich, qui comptera 168 appartements locatifs; le début des travaux est prévu pour début 2028. Le projet «Aeschenplatz» à Bâle, sur l’ancien siège d’UBS, est passé d’un usage mixte avec une partie en copropriété à un ensemble entièrement composé d’appartements locatifs. À Genève, le projet «Florissant» a obtenu le permis de construire définitif. La construction a démarré pour trois lotissements à Niederlenz (AG), Zurich et Oetwil am See (ZH). De nouveaux projets démarreront en 2026 avec Alpenda à Zollikofen (BE) et Swissroc à Gland (VD).
Au sein du groupe de placement SIF Living ESG, l'immeuble D du projet «Flore & Sens» à Estavayer-le-Lac (FR) a été racheté en décembre au groupe de placement SDR pour un montant de 3,656 millions de CHF. Le portefeuille SIF Living compte ainsi désormais 7 immeubles en portefeuille.
La fondation de placement a levé environ 156 millions de francs suisses de capitaux engagés au travers de quatre émissions ; onze nouveaux investisseurs se sont ajoutés, portant ainsi le nombre d'investisseurs à 85 institutions de prévoyance. Le groupe de placement SIF Focus a été dissous au 30 septembre et transféré vers le SDR. (aw)