Seraina Investment Foundation mit verdoppeltem Gesamterfolg
Die auf Projektentwicklung spezialisierte Anlagestiftung weist für 2025 eine Anlagerendite von 6,6 % in der Hauptanlagegruppe aus. Getrieben wird das Ergebnis vor allem von Aufwertungen dank Projektfortschritten und tieferen Zinsen.
Die Seraina Investment Foundation hat im Geschäftsjahr 2025 den Gesamterfolg in der Anlagegruppe Swiss Development Residential (SDR) von 37,7 Mio. CHF auf 84,4 Mio. CHF mehr als verdoppelt. In der Bestandsanlagegruppe SIF Living ESG stieg er von 3,2 Mio. auf 7,9 Mio. CHF. Über beide Anlagegruppen hinweg erreichten die Netto-Mieterträge 21,07 Mio. CHF, ein Plus von knapp 10 %. Allerdings entwickelten sich die Einnahmen in den beiden Gefässen gegenläufig.
In der Anlagegruppe SIF Living ESG, die neuwertige Bestandsimmobilien hält, legten die Netto-Mieteinnahmen um 89 % auf 4,37 Mio. CHF zu – massgeblich durch den ganzjährigen Ertrag aus im Vorjahr erworbenen Liegenschaften. Die Mietausfallquote sank von 3,88 % auf 1,89 %. Im SDR dagegen, der in Entwicklungsprojekte investiert und nur aus Zwischennutzungen sowie fertiggestellten Bauten Mieten generiert, gingen die Netto-Mieterträge um 13 % auf 16,69 Mio. CHF zurück (Vj.: 19,19 Mio.). Gleichzeitig stieg die Mietausfallquote von 13,19 % auf 19,37 %. Beide Werte sind bei Entwicklungsliegenschaften allerdings nur eingeschränkt aussagekräftig, da Mieterträge hier nicht die zentrale Ertragsgrösse darstellen.
Aufwertungen als Renditetreiber
Die Anlagerendite des SDR wurde massgeblich von nicht realisierten Wertänderungen getragen: Diese beliefen sich auf 83,4 Mio. CHF (Vj.: 34,5 Mio.) und spiegeln gemäss Geschäftsbericht Projektfortschritte, rückläufige Zinsen und angepasste Diskontsätze wider. Nach Abzug latenter Steuern verblieben 76,3 Mio. CHF (Vj.: 32,0 Mio.). Der realisierte Nettoerfolg im SDR lag bei 2,8 Mio. CHF, nach einem Verlust von 1,2 Mio. im Vorjahr. Zu dieser Verbesserung trugen unter anderem tiefere Hypothekarzinsen bei: Sie sanken von 5,0 Mio. auf 3,5 Mio. CHF. Auch in der Anlagegruppe SIF Living ESG stiegen die Bewertungen, um 4,2 Mio. CHF (Vj.: 1,3 Mio.). Der operative Nettoerfolg betrug hier 4,5 Mio. CHF (Vj.: 1,9 Mio.).
Der Portfoliowert des SDR erhöhte sich auf 1,62 Mrd. CHF (Vj.: 1,48 Mrd.), jener von SIF Living ESG auf 133,2 Mio. CHF (Vj.: 125,4 Mio.). Das Gesamtnettovermögen der Anlagestiftung erreichte 1,45 Mrd. CHF. Die Fremdfinanzierungsquote im SDR sank von 23,18 % auf 17,99 %.
Sechs neue Projekte
Die Anlagestiftung erwarb im Berichtsjahr sechs neue Projekte in Zürich, Zollikon (ZH) und Langnau am Albis (ZH). Das SDR-Portfolio umfasst nun 46 Projekte, davon 26 in der Entwicklung, sieben im Bau und sieben in der Landvorhaltung. In Vitznau (LU) wurden 18 Eigentumswohnungen des Projekts «Südsicht» fertiggestellt und grösstenteils übergeben. Für das geplante Hochhaus an der Hohlstrasse in Zürich mit 168 Mietwohnungen wurde das Baugesuch eingereicht, der Baustart ist für Anfang 2028 vorgesehen. Das Projekt «Aeschenplatz» in Basel, am ehemaligen UBS-Sitz, wurde von einer gemischten Nutzung mit teilweisem Stockwerkeigentum vollständig auf Mietwohnungen umgestellt. In Genf erhielt das Projekt «Florissant» die rechtskräftige Baubewilligung. Bei drei Überbauungen in Niederlenz (AG), Zürich und Oetwil am See (ZH) erfolgte der Baustart. Neue Projekte starten 2026 mit Alpenda in Zollikofen (BE) und Swissroc in Gland (VD).
In der Anlagegruppe SIF Living ESG wurde per Dezember die Liegenschaft Haus D des Projekts «Flore & Sens» in Estavayer-le-Lac (FR) für 3,656 Mio. CHF von der SDR-Anlagegruppe übernommen. Das SIF-Living-Portfolio umfasst damit 7 Bestandsliegenschaften.
Die Anlagestiftung sammelte über vier Emissionen rund 156 Mio. CHF an Kapitalzusagen ein; elf neue Investoren kamen hinzu, womit der Anlegerkreis auf 85 Vorsorgeeinrichtungen wuchs. Die Anlagegruppe SIF Focus wurde per 30. September aufgehoben und in den SDR überführt. (aw)