Le retour sur investissement se fait dans la mise en œuvre, pas sur le marché

La baisse des taux d'intérêt est traditionnellement considérée comme un facteur positif. Suite aux baisses de taux décidées par la BNS en 2025, la dernière remontant à juin (taux ramené à 0 %), le contexte des taux d'intérêt s'est détendu. L'inflation reste modérée (environ 0,3 % en mars 2026) et les loyers proposés continuent d'augmenter, mais à un rythme moins soutenu (environ 0,7 % au premier trimestre 2026, soit environ 2,3 % en glissement annuel).

À long terme, les facteurs démographiques prennent de l'importance : la baisse des taux de natalité et la réduction de la taille des ménages font que la demande de logements est de plus en plus déterminée par des facteurs structurels et moins par l'évolution naturelle de la population. Cependant, la baisse des coûts de financement ne se traduit pas automatiquement par des rendements plus élevés. De même, un environnement de demande structurellement stable ne suffit pas. Cette classe d'actifs reste attractive, mais tout dépend de la mise en œuvre.

Du côté des coûts, on observe une normalisation. Après avoir augmenté d'environ 16 % depuis 2020, les coûts de construction se sont récemment stabilisés, l'inflation annuelle s'établissant actuellement à environ 0,2 %. Parallèlement, les dernières données sur l'inflation montrent que les pressions sur les prix liées à l'énergie reprennent de plus belle. À moyen terme, il faut donc s'attendre à des hausses de coûts ponctuelles.

Parallèlement, les sources de création de valeur évoluent. Les effets liés au marché perdent de leur importance, tandis que les facteurs opérationnels occupent désormais le devant de la scène. Parmi ceux-ci figurent un accès sélectif aux investissements, la création de valeur tout au long des phases du projet, ainsi qu’un pilotage structuré s’appuyant sur une gouvernance claire. Les risques sont identifiés à un stade précoce, structurés et gérés de manière active.

Ce qui fait la différence aujourd'hui 

• Des décisions d'investissement rigoureuses sur un marché tendu
• Évolution de la valeur tout au long des phases du projet, de la planification à la réalisation
• Des structures décisionnelles claires et une gestion transparente de la qualité, du calendrier et des risques
• Des processus efficaces et une mise en œuvre rigoureuse malgré un niveau de coûts élevé

Mise en œuvre concrète
À l'Aeschenplatz, à Bâle, un immeuble de bureaux est en cours de transformation en un quartier urbain à usage mixte. D'ici 2030, environ 200 appartements ainsi que des espaces complémentaires y verront le jour. À la Hohlstrasse à Zurich, le permis de construire a pu être obtenu en l’espace de quatre mois. Cela a été rendu possible grâce à une concertation précoce avec les autorités et à une conception claire du projet. Ces deux exemples montrent que les potentiels de rendement supplémentaires ne découlent pas du marché lui-même, mais du choix de l’emplacement, du concept et d’une mise en œuvre rigoureuse.

Perspectives :
Le contexte général reste stable, mais peu dynamique. L'importance de la sélection, de la structure et de la mise en œuvre continuera de croître. La différence ne réside pas tant dans le contexte lui-même que dans la qualité de la mise en œuvre.